Om tot de waarde per 1 januari 1975 te komen zal men zich voor gebouwen in beginsel baseren op de meest recent gekende verkoopwaarde. Het is dus deze verkoopwaarde die u aan de fiscus zal moeten mededelen.
De verkoopwaarde wordt vervolgens gedeeld door een correctiefactor. Voor het inkomstenjaar 2021 werd deze vastgesteld op 15,018. Het resultaat wordt vervolgens vermenigvuldigd met een factor van 5,3% om tot een huurwaarde te komen. Buitenlandse belastingen kunnen niet meer worden afgetrokken van de huurwaarde en er kan ook geen forfaitaire kostenaftrek meer worden toegepast.
Een voorbeeld: u heeft in 2020 een vastgoed aangekocht met een waarde van 1.000.000 euro. Om tot het KI te komen zal dit bedrag eerst worden gedeeld door 15,036 (de correctiefactor voor dat jaar) en vervolgens worden vermenigvuldigd met 5,3%. Dit geeft een KI van 3.524,87 euro.
Als er geen recent deskundig verslag of een objectieve waardering beschikbaar is (en de huidige verkoopwaarde dus niet gekend is), dan moet u de waarde bij aankoop van het onroerend goed vermelden én de kosten van eventuele werken die u nadien heeft uitgevoerd. De correctiefactor is dan afhankelijk van het jaar van verwerving. In een recente circulaire verscheen een lijst met correctiefactoren voor alle jaren vanaf 1975 tot en met 2020.
Voor niet-bebouwde gronden geldt een specifieke regeling: men vertrekt hier van een huurwaarde van 2 euro per hectare.
Net zoals voor Belgisch particulier gebruikt vastgoed zal het KI, vastgesteld zoals hierboven vermeld, worden geïndexeerd en vervolgens verhoogd met 40% om tot de belastbare basis te komen.
Wat moet u doen om in regel te zijn met de fiscaliteit?
Voor de fiscus is het belangrijk of u het betrokken vastgoed in uw bezit had (of niet) op 1 januari 2021. Was dat niet het geval (met andere woorden u heeft het in 2021 aangekocht), dan dient u in principe spontaan en binnen de 4 maanden na aankoop een aangifteformulier aan te vragen en in te vullen. U bezorgt zo de nodige informatie (adres, beschrijving, verkoopwaarde enz.) aan de fiscus om het KI voor uw nieuwe vastgoed te bepalen. Voor aankopen tussen 1 januari en 24 februari 2021 geldt een bijzondere regel en moet de melding uiterlijk op 30 juni 2021 gebeuren. U kan deze melding doen per brief, e-mail of via de website www.myminfin.be.
Als u voor 1 januari 2021 al eigenaar was van een pand in het buitenland en u dit in het verleden correct in uw fiscale aangifte had vermeld, dan zal de administratie u normalerwijze zelf contacteren om de nodige gegevens op te vragen. Gebeurt dat niet, dan vraagt u zelf spontaan een aangifteformulier aan en dient u uiterlijk op 31 december 2021 het formulier in.
De fiscus verwacht tegen maart 2022 voor alle betrokken panden een KI te hebben bepaald.
Wanneer u in de toekomst een nieuw vastgoed verwerft of verkoopt dient u in principe de fiscus hiervan op de hoogte te stellen binnen een termijn van 4 maanden. Dit kan per brief of per e-mail.
Ook wanneer u ingrijpende verbouwingen of veranderingen doorvoert dient u dit, net zoals voor Belgisch vastgoed, binnen de 30 dagen na beëindiging van de werken aan de bevoegde administratie te melden. Ingrijpende verbouwingen of veranderingen zijn werken die leiden tot een verhoging of verlaging van het KI met meer dan 15% of 50 euro.
De boetes in geval van overtreding van bovenstaande aangifteverplichtingen kunnen oplopen tot 3.000 euro.